2026年4月6日

皆さん、こんにちは
東陽住建の中井義也です。

桜もだんだん散り始め
さわやかな春がやってきます。

世界情勢だったり、私たちの身近なところでも
様々なニュースが流れています。

その前に、家づくりで本当に守るべきもの

特に気になるニュースで、
新聞やニュースでも、住宅ローン金利の上昇が
大きく取り上げられています。
2026年4月は、主要銀行の変動金利がほぼ1％台に入り、
1％を超える銀行も出てきました。
三菱UFJ銀行の新規借入の変動金利は年0.945％、固定10年は年2.97％
【フラット35】の最頻金利は年2.49％です。

さらに、日本銀行が示す短期金利の水準も0.75％となっており
もう「住宅ローンはずっと超低金利のまま」と
思い込んで家づくりを進める時代ではなくなっています。

だからこそ、いま多くの方が悩みます。
「頭金をたくさん入れるべきか」
「繰り上げ返済を急ぐべきか」
「それとも、手元のお金は投資に回すべきか」

私もよく、この問いをお客様から言われますが、
この問いに、ひとつの正解はありません。
ですが、少なくとも言えることがあります。

それは、家づくりで大事なのは、
建てることではなく、建てた後の暮らしを守ること
だということです。

東陽住建が大切に大切にしているのも、
まさにこの視点です。

ここを間違えると、家は「幸せの基地」ではなくなります。
せっかく夢を持って建てた家が、毎月の返済に追われる場所になる。
教育費が重なるたびにため息が出る。
修繕やメンテナンスが後回しになる。
それでは、本末転倒です。

だから、投資と住宅ローンの話は、
単なるお金のテクニックではありません。
家族の安心をどう守るかという、
暮らしの設計の話で、私は、とても大切だと
いつも思っています。

まず知っておきたいのは、前提が変わったということ

少し前まで、日本では
「住宅ローンはとにかく低い」
「変動金利で借りておけばよい」
「借りたままお金は投資に回した方が有利」
そんな空気がありました。

確かに、金利が極端に低い時代は、
その考え方がかなり通用しました。
前、10年間見てみると、変動金利で借りた方が
一番得したのかもしれません。
しかし、今は違います。

2026年4月の報道では、主要銀行の変動金利がほぼ1％台に乗り、
固定金利も上がっています。
つまり、“借金のコスト”が、じわじわと重くなってきたということです。

ここで大事なのは、慌てることではありません。
大事なのは、昔の感覚のままで判断しないことです。

「前はこうだったから」ではなく、
今の金利で、今の家計で、今の人生設計で考える。
これが必要です。

投資が悪いのではない。でも、“全部投資”も違う

ここで誤解してほしくないのは、
私は投資を否定したり、推奨しているという
わけではないということです。

新NISAは、つみたて投資枠が年間120万円、
成長投資枠が年間240万円、
非課税保有限度額は総枠1,800万円です。

売却した分は翌年以降に再利用できます。
つまり、長くコツコツ資産形成していく制度として、
とても優れています。

一方で、iDeCoは掛金や税制面で魅力がある反面
原則60歳まで引き出せません。
老後資金づくりには向いていますが、
住宅購入後のご家庭にとっては、
流動性の低さを理解したうえで使うべき制度です。

つまり、結論はこうです。
投資をするなら、家計を守ったうえでやる。
これが大前提です。

家を建てた直後は、何かとお金が要ります。
引っ越し費用、家具家電、税金、子どもの費用、車検、突然の修理。
そういう現実の中で、手元資金を薄くしてまで
投資に振り切るのは、強いようでいて、実は危うい。

逆に、投資が怖いからといって、
全部を頭金や繰り上げ返済に入れてしまうのも危険です。
銀行に返したお金は、いざという時にすぐ戻せません。

だから必要なのは、
投資か、返済か、の二択ではなく、順番を間違えないことです。

実践的には、この順番がいちばん強い

私が現実的だと思う順番は、こうです。

まず、生活防衛資金を残す。
次に、住宅ローンの組み方を無理のない水準にする。
その上で、住宅ローン控除の対象になる方は、
その制度も見ながら繰り上げ返済の時期を判断する。

そして余剰資金で、NISAを中心に長期積立を進める。
iDeCoは、そのさらに先です。

なお、国税庁の現行案内では、
住宅ローン控除は令和7年12月31日までに入居した場合が対象で、
住宅の区分や入居年によって借入限度額や控除期間が異なります。
ですので、控除を見込んで資金計画を立てる場合は、
「自分が対象なのか」を必ず個別確認する必要があります。

ここが、すごく大切です。

住宅ローン控除の対象になる方が、
控除期間中に勢いで大きく繰り上げ返済すると、
せっかくの減税メリットを削ることがあります。

一方で、控除がない方や、固定金利で借りていて
金利負担が重い方は、繰り上げ返済の価値が高まります。

つまり、
みんな同じ答えではない。
家計は、その家族ごとに答えが違うのです。

たとえば、こんな考え方です

30代の子育て世帯で、これから新築を考えるご家庭。
もし変動金利で借りるとしても、
いまは「昔みたいにほぼゼロ金利」ではありません。
主要銀行では1％前後の水準まで来ています。
だから、借りられる額いっぱいを借りるのではなく、
金利が上がっても暮らしが壊れない金額に抑えることが先です。

そのうえで、生活防衛資金を残し、
余剰資金でNISAを毎月積み立てる。
これは非常に理にかなっていて、そこまで考えたいものです。

NISAは非課税で運用でき、必要な時には売却も可能です。
住宅取得後の家計にとって、この「使える余地がある」というのは、
想像以上に大きい強みです。

反対に、固定金利を選ぶ方、あるいは金利上昇がどうしても不安な方は、
話が変わります。たとえば【フラット35】の
2026年4月の最頻金利は年2.49％です。この水準になると、
繰り上げ返済で減らせる利息の重みも無視できません。
ですから、控除の有無や手元資金を確認したうえで、
一部繰り上げ返済を戦略的に使うという判断は、十分にありです。

さらに、自営業の方や、収入の波があるご家庭なら、
私はなおさら、手元資金を厚く持つことをおすすめします。

その場合、iDeCoを先に最大までやるより、
まずは流動性のあるNISAを優先する方が、家計の防衛力は高い。
iDeCoは魅力的ですが、60歳まで引き出せないからです。

数字で見ると、何が起きるのか

たとえば、100万円を繰り上げ返済したとします。
金利が年0.945％なら、単純化すると
初年度の利息軽減イメージは約9,450円です。
もちろん実際は返済期間や元利均等返済の仕組みでもう少し複雑ですが、
ざっくり言えば、繰り上げ返済の効果は
「ローン金利ぶんを確実に減らす行為」です。

一方で、月3万円を20年間、年4％で積み立てたと仮定すると、
概算で約1,100万円になります。月5万円なら約1,833万円です。

もちろん、これはあくまで試算であり、投資には元本割れのリスクがあります。
ですが、低金利の住宅ローンを抱えながら、
長い時間を味方につけて資産形成する考え方が、
多くの家庭で有力になる理由はここにあります。

本当に怖いのは、金利が上がることではない

住宅ローンが上がる。
この言葉だけ聞くと、怖く感じます。

でも、本当に怖いのは、
金利が上がることそのものではありません。

何も考えずに借りることです。
月々の支払いだけを見て決めることです。
建てた後にかかるお金まで含めて考えないことです。

家は、建てて終わりではありません。
光熱費もかかる。
修繕費もかかる。
家族の成長とともに、お金の出入りは変わっていく。

だから、東陽住建が考えるべき家づくりは、
単に「いくら借りられるか」ではなく、
その家が、10年後も20年後も家族を守れるかです。
返済だけでなく、断熱、耐久性、メンテナンス性、
暮らしやすさまで含めて考える。
そこまで設計してこそ、本当にいい家だと思います。

家を建てるなら、お金の置き場所まで設計する

この春、住宅ローンは確かに上がりました。
変動金利は1％前後から1％超の銀行も出てきて、
固定金利も上昇しています。
超低金利だけを前提にした家づくりは、もう危うい時代に入っています。

だからといって、投資をやめればいいわけでもありません。
全部を頭金に入れればいいわけでもありません。

必要なのは、
守るお金と、
育てるお金を、
きちんと分けることです。

生活を守る現金を持つ。
無理のない住宅ローンを組む。
制度を確認する。
余剰資金でNISAを使う。
必要に応じてiDeCoや繰り上げ返済を組み合わせる。

この順番を間違えなければ、
家は家計を苦しめるものではなく、
家族を守る基地になります。

家は、幸せになる場所です。
だからこそ、建物だけではなく、
建てた後の暮らしまで守る資金計画が必要なのです。