2025年7月21日
こんにちは、東陽住建の中井義也です。
最近、住宅ローンについて様々な商品が出ています。
その中でも40年ローンが当たり前になり
50年ローンまで出てきて、さらに新しい商品として
残価設定型住宅ローンというのまで出てきました。
この残価設定型住宅ローンについて
詳しく解説してみたいと思います。
今日は、そんなお話です。
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ブログ責任者の中井義也とは・・・
『いつもをもっと幸せに』
をビジョンに 岐阜県東白川村の 良質な木材を使い
日本一強い家
をお届けしたいと活動しています！
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それでは、７月21日（月）号
スタートです！
残価設定型住宅ローンは、
将来の住宅の価値（残価）をあらかじめ設定し
その残価を差し引いた金額に対してローンを組む仕組みの住宅ローンです。
月々の返済額を抑えられるという
大きな特徴があり、新しい住宅ローンの選択肢として
注目されています。
この記事では、残価設定型住宅ローンの基本的な仕組みから、
メリット・デメリット、そしてどのような方に
向いているのかを詳しく解説します。
残価設定型住宅ローンの仕組み
残価設定型住宅ローンは、自動車の残価設定型ローンと考え方が似ています。
-
残価の設定:
金融機関提携のハウスメーカーなどが、
将来（例：10年後、20年後）の住宅の
買取保証額（残価）を設定します。 -
ローンの組成:
物件価格からこの残価を差し引いた金額で
住宅ローンを組みます。 -
月々の返済:
ローン期間中は、差し引かれた金額に対する
元本と金利を返済していきます。残価部分は据え置かれるため、
同じ借入額の一般的な住宅ローンに
比べて月々の返済額が低く抑えられます。 -
最終的な支払い:
ローン最終回に、据え置いていた残価の支払いを
以下の選択肢から選びます。-
住宅を売却して精算:
ハウスメーカーなどに住宅を売却し、
その代金で残価を支払います。査定額が残価を上回れば差額を受け取れ、
下回った場合は差額を自己資金で支払う必要があります
（買取保証があるため、最低でも残価での買取は保証されます）。 -
一括で返済:
自己資金で残価を一括返済し、
そのまま住み続けることができます。 -
再ローンを組む:
残価部分について新たにローンを組み直し、
返済を続けて住み続けることも可能です。
-
残価設定型住宅ローンのメリット
-
月々の返済負担を軽減できる:
最大のメリットです。残価を差し引いた分でローンを組むため
一般的な住宅ローンよりも毎月の返済額を大幅に抑えることが可能です。
これにより、家計にゆとりが生まれたり、
より良い条件の物件を選んだりできる可能性があります。 -
ライフプランの変化に対応しやすい:
「転勤が多い」「子供の成長に合わせて住み替えたい」など
将来のライフプランが不確定な方にとって、
最終的に売却するという選択肢があるのは大きな利点です
住み替えのハードルが低くなります。 -
金利上昇リスクの限定:
ローン期間を短く設定できるため、
変動金利を選択した場合でも金利上昇リスクにさらされる期間を
短くすることができます。 -
資産価値の下落リスクに対する一定の備え:
買取保証額が設定されているため、
不動産市場が大きく下落した場合でも、
最低限の売却価格が保証されるという安心感があります。
残価設定型住宅ローンのデメリットと注意点
-
総支払額が割高になる可能性がある:
月々の返済は楽になりますが、据え置かれた
残価にも金利がかかります。
そのため、最終的に支払う利息の総額は、
一般的な住宅ローンよりも多くなる傾向があります。 -
金利の選択肢が少ない:
一般的に変動金利型の商品が多く、
全期間固定金利を選べない場合があります。 -
対象物件や取扱金融機関が限定される:
どの物件でも利用できるわけではなく、
提携するハウスメーカーの新築一戸建てなどが
対象となるケースがほとんどです。
また、取り扱っている金融機関もまだ限られています。 -
建物の維持管理に制約がある:
将来の売却を前提としているため、リフォームや増改築に制限があったり、
定期的なメンテナンスが義務付けられたりする場合があります。
ペットの飼育が制限されるケースもあります。 -
最終的な支払いの負担:
最終回に「売却」「一括返済」「再ローン」という
大きな選択とそれに伴う資金の準備が必要です。
特に再ローンを組む場合、その時点での金利や
ご自身の収入状況によっては、思ったような条件で
借りられない可能性もあります。 -
売却時の差額発生リスク:
買取保証額はあくまで最低保証です。
実際の査定額が保証額を上回れば問題ありませんが、
建物の状態が悪かったり、
周辺環境が変化したりして査定額が保証額を下回った場合、
差額を自己資金で補填する必要があります。
こんな方におすすめ
以上のメリット・デメリットを踏まえると、
残価設定型住宅ローンは以下のような方に
向いていると言えるでしょう。
-
転勤や移住の可能性があり、将来的な住み替えを視野に入れている方
-
子どもの成長など、ライフステージの変化に柔軟に対応したい若い世代
-
まずは月々の返済を抑えて、現在の生活にゆとりを持ちたい方
-
一定期間だけその土地に住むことが決まっている方
まとめ
残価設定型住宅ローンは、月々の返済負担を軽くし、
ライフプランの変動に柔軟に対応できる新しい形の
住宅ローンです。
一方で、総支払額や将来の選択肢など、
慎重に検討すべき点も多く存在します。
ご自身のライフプランや資金計画と照らし合わせ、
メリットとデメリットを十分に理解した上で、
自分に合った選択をすることが重要です。
ちなみにですが、ＨＰを見てみると、
愛知県の一宮市は、まだ、シミュレーションができません。
また、弊社では取り扱いができないのですが、
こういう買い方が今後、増えてくるという情報でした。
詳しい情報は、移住住み替え機構のＨＰに
掲載されています。
良い点が多く書かれていますが、
デメリットと将来の計画を考えて対応しておくのが
いいでしょう。
詳しいご相談は、ぜひ、私まで。
将来のご計画も含めて、じっくり考えていきましょう。
今日も読んでいただいて
ありがとうございます。
