残価設定型住宅ローンは、
将来の住宅の価値（残価）をあらかじめ設定し
その残価を差し引いた金額に対してローンを組む仕組みの住宅ローンです。

月々の返済額を抑えられるという
大きな特徴があり、新しい住宅ローンの選択肢として
注目されています。

この記事では、残価設定型住宅ローンの基本的な仕組みから、
メリット・デメリット、そしてどのような方に
向いているのかを詳しく解説します。

残価設定型住宅ローンの仕組み

残価設定型住宅ローンは、自動車の残価設定型ローンと考え方が似ています。

1. 残価の設定:
   金融機関提携のハウスメーカーなどが、
   将来（例：10年後、20年後）の住宅の
   買取保証額（残価）を設定します。

2. ローンの組成:
   物件価格からこの残価を差し引いた金額で
   住宅ローンを組みます。

3. 月々の返済:
   ローン期間中は、差し引かれた金額に対する
   元本と金利を返済していきます。残価部分は据え置かれるため、
   同じ借入額の一般的な住宅ローンに
   比べて月々の返済額が低く抑えられます。

4. 最終的な支払い:
   ローン最終回に、据え置いていた残価の支払いを
   以下の選択肢から選びます。

   • 住宅を売却して精算:
     ハウスメーカーなどに住宅を売却し、
     その代金で残価を支払います。査定額が残価を上回れば差額を受け取れ、
     下回った場合は差額を自己資金で支払う必要があります
     （買取保証があるため、最低でも残価での買取は保証されます）。

   • 一括で返済:
     自己資金で残価を一括返済し、
     そのまま住み続けることができます。

   • 再ローンを組む:
     残価部分について新たにローンを組み直し、
     返済を続けて住み続けることも可能です。

残価設定型住宅ローンのメリット

• 月々の返済負担を軽減できる:
  最大のメリットです。残価を差し引いた分でローンを組むため
  一般的な住宅ローンよりも毎月の返済額を大幅に抑えることが可能です。
  これにより、家計にゆとりが生まれたり、
  より良い条件の物件を選んだりできる可能性があります。

• ライフプランの変化に対応しやすい:
  「転勤が多い」「子供の成長に合わせて住み替えたい」など
  将来のライフプランが不確定な方にとって、
  最終的に売却するという選択肢があるのは大きな利点です
  住み替えのハードルが低くなります。

• 金利上昇リスクの限定:
  ローン期間を短く設定できるため、
  変動金利を選択した場合でも金利上昇リスクにさらされる期間を
  短くすることができます。

• 資産価値の下落リスクに対する一定の備え:
  買取保証額が設定されているため、
  不動産市場が大きく下落した場合でも、
  最低限の売却価格が保証されるという安心感があります。

残価設定型住宅ローンのデメリットと注意点

• 総支払額が割高になる可能性がある:
  月々の返済は楽になりますが、据え置かれた
  残価にも金利がかかります。
  そのため、最終的に支払う利息の総額は、
  一般的な住宅ローンよりも多くなる傾向があります。

• 金利の選択肢が少ない:
  一般的に変動金利型の商品が多く、
  全期間固定金利を選べない場合があります。

• 対象物件や取扱金融機関が限定される:
  どの物件でも利用できるわけではなく、
  提携するハウスメーカーの新築一戸建てなどが
  対象となるケースがほとんどです。
  また、取り扱っている金融機関もまだ限られています。

• 建物の維持管理に制約がある:
  将来の売却を前提としているため、リフォームや増改築に制限があったり、
  定期的なメンテナンスが義務付けられたりする場合があります。
  ペットの飼育が制限されるケースもあります。

• 最終的な支払いの負担:
  最終回に「売却」「一括返済」「再ローン」という
  大きな選択とそれに伴う資金の準備が必要です。
  特に再ローンを組む場合、その時点での金利や
  ご自身の収入状況によっては、思ったような条件で
  借りられない可能性もあります。

• 売却時の差額発生リスク:
  買取保証額はあくまで最低保証です。
  実際の査定額が保証額を上回れば問題ありませんが、
  建物の状態が悪かったり、
  周辺環境が変化したりして査定額が保証額を下回った場合、
  差額を自己資金で補填する必要があります。

こんな方におすすめ

以上のメリット・デメリットを踏まえると、
残価設定型住宅ローンは以下のような方に
向いていると言えるでしょう。

• 転勤や移住の可能性があり、将来的な住み替えを視野に入れている方

• 子どもの成長など、ライフステージの変化に柔軟に対応したい若い世代

• まずは月々の返済を抑えて、現在の生活にゆとりを持ちたい方

• 一定期間だけその土地に住むことが決まっている方

まとめ

残価設定型住宅ローンは、月々の返済負担を軽くし、
ライフプランの変動に柔軟に対応できる新しい形の
住宅ローンです。

一方で、総支払額や将来の選択肢など、
慎重に検討すべき点も多く存在します。

ご自身のライフプランや資金計画と照らし合わせ、
メリットとデメリットを十分に理解した上で、
自分に合った選択をすることが重要です。

ちなみにですが、ＨＰを見てみると、
愛知県の一宮市は、まだ、シミュレーションができません。
また、弊社では取り扱いができないのですが、
こういう買い方が今後、増えてくるという情報でした。

詳しい情報は、移住住み替え機構のＨＰに
掲載されています。

良い点が多く書かれていますが、
デメリットと将来の計画を考えて対応しておくのが
いいでしょう。